从压负债到轻资产，合生创展跑出第二增长曲线

房地产行业进入深度调整周期，房企的分化持续加剧。在财务维度，合生创展连续第三年压降负债，累计降幅达401亿港元，累计降幅约35%，年均降幅超过10%，公开市场债务大幅减少；在业务结构层面，以商业、高端住宅代建为代表的轻资产板块实现有序拓展，贡献稳定现金流与增量业务；在产品兑现力上，缦系交付率超过95%，成为其高端产品力的现实注脚。去杠杆之后，谁在构筑新底盘？在这样的背景下，房企的财务结构分化愈发明显。一类仍在拆东补西，试图争取喘息窗口期；另一类则已经完成去杠杆，开始进入现金流为王的下半场。截至目前，合生创展的境外公开市场债务已实现清零，境内仅存一单CMBS存量，且以商业物业为抵押，风险可控。与此同时，公司持续提升自身的现金储备水平，为运营安全提供了进一步的缓冲。合生创展管理层表示，公司始终将财务稳健放在发展重要位置，着力提升内生动力，通过资产销售和资产运营实现债务的自循环。未来，公司将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，保障集团运营的稳定和持续发展。房地产行业进入换轨期，房企的运营逻辑正在发生系统性重构。过去两年里，房企普遍开始寻求更具抗周期性的增长路径，轻资产布局、运营型资产管理、非开发业务拓展成为行业共识。与此同时，公司强化了对高品质交付的投入与执行能力。2024年合生创展实现交付总建筑面积80万平方米，其中缦云北京与缦云广州两个项目合计交付28.6万平方米，交付率均超过95%。交付不仅按期完成，更通过“圆缦归家”交付体系升级交付体验，强化服务节点、细节呈现与流程管理，兑现所见即所得的交标标准。同时，除了地产、商业之外，物业、基建、投资等板块也逐步形成协同支撑，构建出多元化业务矩阵。2024年，合生创展全年核心利润达42.45亿港元，同比增长49%。一方面，交付带动的结转节奏明显提速，截至2024年底，合生创展平均交楼价格36702港元/平方米，同比上涨100%。公司多元业务板块收入持续增长，商业租金、物业经营性现金流的稳定性进一步增强，也为利润稳定提供了兜底保障。随着土地红利逐步消退，重资产模式风险加剧，越来越多房企开始将轻资产转型写入战略规划。尤其是在融资渠道趋紧、自有资金有限的现实压力下，代建、代运营等模式成为房企拓展收入、输出品牌的新路径。在这一背景下，合生创展将代建代售作为轻资产体系的核心支点，并逐步形成可复制的业务模型。区别于传统输出管理费的代建逻辑，合生更强调以“缦系”产品标准为模板，输出设计、运营、服务在内的全周期能力，实现合作方项目的价值重构。对比其他房企仍在轻资产试水阶段，合生的这一路径已初具模型。它并不以快速规模复制为目标，而是将轻资产作为连接品牌、产品与客群的新触角。

在行业轻资产转型仍处于初级阶段之际，合生创展已经在代建与商业两条路径上走出“有模型、可复制”的运营方式。这一整套从财务压降到结构优化，再到品牌输出的稳健体系，正逐步构筑其穿越周期的第二增长曲线。