旭辉建管刘冰洋：市场不缺房子，但缺好房子，公司已从追求规模转向追求质量

近几年来，房地产市场深度调整，代建成为房企转型的重要方向。然而，随着“下场”企业增多，市场增量空间缩小，代建行业内的竞争正愈发白热化。相比之下，2021年进入代建行业的旭辉建管，签约规模增长较为强劲。今年1—3月，旭辉建管新签约代建面积达476万平方米，同比增长约42%，在一季度新签规模排行榜单中，位列代建行业第二。刘冰洋表示，对于代建行业来说，今年似乎比去年之前还要更难一点。除了市场竞争激烈外，更为重要的原因在于委托方入市的意愿受到了影响。“在过去的一段时间里可以发现，行业里有很多项目并没有兑现当初的预期。”站在代建行业2.0阶段的十字路口，旭辉建管将如何破局，其转型路径又暗藏哪些行业启示？事实上，自2024年下半年开始，旭辉建管内部便在经营逻辑上进行了一系列的调整。今年以来，这一策略的转变取得了明显的成效。2025年前五月，在行业整体面临利润下行压力的背景下，旭辉建管的毛利仍有所提高；与此同时，公司新签项目启动效率显著优化，2025 年以来所有新签约项目均按计划节点启动。刘冰洋表示，2025年旭辉建管可能会战略性的放弃部分城市，重点聚焦15个省份、30多个城市长期深耕发展。刘冰洋认为，代建是一个深耕型的业务。代建企业只有通过在重点地区、城市深耕，形成规模优势、品牌优势，才能够有更好的效益和长期发展的空间。至于委托方的选择上，旭辉建管没有发生改变，依旧重点布局政府城投类项目。克而瑞数据显示，今年一季度，政府代建在旭辉建管新增签约面积的比例达到56%。目前，我国针对第四代住宅尚未出台统一的技术规范与明确定义，各地也还在对此类项目进行多种尝试与探索。刘冰洋指出，市场早已不缺房子，但缺少好房子。当前从中央到地方已形成“好房子才会带动市场”的共识，各地主管部门普遍秉持开放态度，在严守政策红线的前提下，积极探索产品研发创新路径，并在审批流程、政策支持等方面提供便利。旭辉建管也在大力推行这一产品。时代周报记者了解到，截至目前，旭辉建管已在苏州、佛山、西安、太仓等六个城市布局了四代宅项目，其中苏州的四代宅产品“蠡棠森屿”已对外销售。据了解，“蠡棠森屿”是苏州主城区首个四代宅产品，由旭辉建管与两家苏州国企共同打造。在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。“沈阳水立方前面经历了三轮重组的失败，第四轮在我们手上重组成功了，现在项目进入实施阶段。”

数据显示，2025年一季度，旭辉建管新增在管项目数量28个，同比增长47%；截至一季度末，公司在管面积达3500万平方米，较2024年底增长约17%；累计在管项目超200个，累计项目覆盖城市数量75个。