直击新城控股股东大会：吾悦广场新开业降速？管理层称轻资产项目非未来“主战场”

5月26日，新城控股（601155.SH）于上海总部召开了公司2024年股东大会。与前两年相比，董事长王晓松以及CFO管有冬等一众高层脸上神色似乎要轻松不少。甚至有股东指出，王晓松的整体气色都比之前好上不少。其中，商业运营作为新城控股“住宅+商业”双轮驱动的重要一环表现抢眼。2024年，该公司商业运营总收入达到128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。公司物业出租及管理业务毛利率达70.17%，毛利达到84.4亿元，占公司总毛利由2023年同期的32.73%提升至47.89%，和地产开发业务的占比基本持平。有股东指出，2022年-2024年，公司分别新开吾悦广场15家、22家、15家。然而年初至今，吾悦广场的开业节奏明显变慢了。数据显示，截至2024年底，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座。其中，已开业重资产吾悦广场148座，已开业轻资产吾悦广场25座。董事长王晓松表示，“以前我会觉得轻资产做的越多越好，相对来说无本万利，分25%-30%的收益也挺好的。”此外，CFO管有冬指出，“作为新城控股的核心业务，吾悦广场对公司净利润的贡献主要在于148座自持已开业项目的租金，这可能是我们未来‘主战场’，而并非大量的轻资产成为我们的‘主战场’。”至于未来何时重启重资产吾悦广场的布局，管有冬给出的答案是，“可能会等公司有新增的资金（获得信用融资或REITs过审发行）之后”。除了吾悦广场规模的拓展，股东们还关心吾悦广场所面临的市场竞争。年报数据显示，2024年，吾悦广场全年客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%。截至2024年底，吾悦广场会员人数4370万人，较2023年末增长32%。“基于这个原因，我们认为现在大部分位于三四线城市以及长三角的吾悦广场仍处于一个比较安全的状态”。

除了大体量商业项目新增供应预期减少，新城控股也在2024年报中指出，低线城市单位商业面积远未饱和，且消费意愿走高。2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长 47%、27%和 58%，三四线消费需求的增长红利凸显。